Reglamento de propiedad horizontal y Airbnb en Cartagena: qué revisar antes de operar

Si un apartamento en Cartagena está sometido a propiedad horizontal, no basta con que el propietario quiera alquilarlo por noches: el reglamento de propiedad horizontal debe permitir expresamente la vivienda turística, y el prestador debe verificar además el uso del suelo y cumplir con el Registro Nacional de Turismo (RNT) antes de operar. Si el reglamento necesita reformarse, la Ley 675 incluye la reforma de estatutos y reglamento entre las decisiones que exigen una mayoría calificada del 70% de los coeficientes de copropiedad.

¿Puede un apartamento en propiedad horizontal operar legalmente como Airbnb?

Puede hacerlo si el marco jurídico del inmueble lo permite y el prestador cumple los requisitos turísticos. El Decreto 2590 de 2009 establece que, en inmuebles sometidos a propiedad horizontal, el reglamento debe contemplar expresamente la posibilidad de destinar unidades a servicios de vivienda turística. Esa frase importa: no conviene interpretar un silencio del reglamento como autorización automática.

Para una debida diligencia operativa, el reglamento registrado debe ser el documento de partida, no un comentario informal, una captura de un grupo de propietarios o el hecho de que “ya hay otros Airbnb en el edificio”. La práctica de terceros no convierte una actividad en permitida para su unidad.

¿Qué significa realmente el 70% de la asamblea?

La Ley 675 de 2001, artículo 46, exige el voto favorable del 70% de los coeficientes de copropiedad para determinadas decisiones calificadas, entre ellas la reforma de estatutos y del reglamento. Por eso, si para habilitar la vivienda turística hay que modificar el reglamento, el 70% es una cifra central.

¿Tener RNT significa que el edificio ya autorizó el Airbnb?

No. MINCIT explica que para una vivienda turística sometida a propiedad horizontal, al tramitar el RNT debe declararse que las unidades privadas están autorizadas por el reglamento. El RNT es un requisito habilitante y previo para prestar servicios turísticos, pero no reemplaza la autorización del inmueble ni el análisis de uso del suelo.

MINCIT también indica que el RNT es gratuito y debe actualizarse anualmente, y que el alojamiento inferior a 30 días requiere RNT cuando se presta comercialmente como vivienda turística. El operador debe conservar la documentación que respalda sus declaraciones para una eventual verificación.

¿El uso del suelo también se debe comprobar en Cartagena?

Sí. MINCIT señala que la vivienda turística debe verificar el uso del suelo ante la autoridad municipal o distrital o la curaduría que corresponda. Para un propietario en Cartagena, eso significa comprobar la compatibilidad del predio concreto; no asumirla por estar en Bocagrande, El Laguito, Centro, Getsemaní, Zona Norte o cualquier otro sector con presencia de alquiler vacacional.

Una buena decisión de compra separa tres preguntas que suelen mezclarse: ¿el barrio tiene demanda turística?, ¿el edificio permite la actividad?, ¿el predio cumple la regulación aplicable? Solo la primera es una pregunta de mercado.

¿Qué pasa si el inmueble no está sometido a propiedad horizontal?

La puerta específica del reglamento de PH puede no aplicar, pero eso no convierte la operación en automática. Sigue siendo necesario revisar el uso del suelo, la formalización turística y las demás obligaciones que correspondan al prestador y al inmueble. Una casa colonial, por ejemplo, no debe catalogarse como “fuera de PH” únicamente por su apariencia: primero se verifica su situación jurídica.

¿Qué cambió en 2026 con la reforma de propiedad horizontal?

Al 5 de septiembre de 2026, TALOA no trata la reforma discutida en el Congreso como ley vigente. El Proyecto de Ley 067 de 2025 Cámara, acumulado con el 146 de 2025, fue aprobado en primer debate el 7 de abril de 2026 y cuenta con ponencia para segundo debate, según la ficha oficial de la Cámara. Mientras el trámite no culmine y una nueva norma entre en vigor, esta guía utiliza como base operativa la Ley 675 vigente, el Decreto 2590 de 2009 y las reglas de formalización turística vigentes.

Para un propietario, el error caro no es desconocer cada proyecto de ley: es comprar o amoblar una unidad antes de verificar si la operación que sostiene el modelo financiero está jurídicamente habilitada.

¿Qué documentos debería pedir antes de comprar o lanzar una renta corta?

• Reglamento de propiedad horizontal registrado y sus reformas vigentes.
• Acta y texto exacto de la modificación que autoriza vivienda turística, si fue necesaria.
• Confirmación de la administración sobre protocolos de ingreso, huéspedes y contratistas, sin sustituir la lectura del reglamento.
• Verificación del uso del suelo para el predio.
• RNT activo del prestador cuando corresponda y soporte de su actualización.
• Reglas sobre pólizas, seguridad, convivencia, datos de huéspedes y obligaciones tributarias aplicables.
• Historial de sanciones, conflictos o cambios regulatorios del edificio que puedan afectar la tesis de operación.

¿Cómo haría TALOA una revisión operativa de un edificio en Cartagena?

1. Separar hecho de rumor. Identificar documentos oficiales y no depender de “me dijeron que sí se puede”.
2. Mapear restricciones reales. Horarios, recepción, acceso de técnicos, registro de huéspedes, mudanzas, ruido y zonas comunes.
3. Conectar regulación con economía. Una restricción de acceso o de proveedores puede aumentar el costo operativo aunque el Airbnb sea jurídicamente posible.
4. Registrar fecha y fuente. La conclusión debe poder revisarse cuando cambie el reglamento, el RNT o una norma.