El stack completo de costos del propietario
| Capa | Ejemplos | Comportamiento |
|---|---|---|
| 1. Distribución | Tarifas de Airbnb/OTAs, promociones, procesamiento. | Variable con reservas/canales. |
| 2. Gestión | Comisión, tarifa fija o estructura de revenue share. | Fija, variable o híbrida. |
| 3. Housekeeping | Limpieza, lavandería, inspección, reposición de blancos. | Ligada a rotación, no solo ocupación. |
| 4. Consumibles | Amenidades, café, agua, productos de limpieza, pequeños reemplazos. | Variable por estancia/perfil. |
| 5. Servicios | Electricidad, agua, gas, internet, TV, backups. | Semi-variable; clima y huésped importan. |
| 6. Mantenimiento | Preventivo, correctivo, emergencias, técnicos, repuestos. | Irregular; requiere reserva. |
| 7. Propiedad | Administración PH, predial, seguros y obligaciones aplicables. | Mayormente fija/periodicidad definida. |
| 8. Reposición / capex | AC, nevera, colchones, pintura, mobiliario, electrodomésticos. | No mensual, pero inevitable en horizonte largo. |
No mezcle preventivo, correctivo y emergencia
El mantenimiento preventivo busca reducir fallas previsibles: aire acondicionado, bombas, filtros, sellos, limpieza técnica, detección temprana de humedad. El correctivo repara una falla que ya apareció. La emergencia agrega urgencia, disponibilidad fuera de horario y potencial impacto en huésped o inmueble.
Un presupuesto que solo incluye “mantenimiento: 2%” oculta estos comportamientos distintos.
Cartagena y Medellín no tienen el mismo perfil de desgaste
En Cartagena, calor, humedad, salinidad y uso intensivo de climatización pueden elevar la importancia de AC, corrosión, sellos, pintura, herrajes y equipos expuestos. En Medellín, la lluvia, humedad localizada, impermeabilización, ventilación, bombas y sistemas de edificios en ladera pueden pesar más según la propiedad.
Esto no significa que una ciudad sea siempre más costosa. Significa que la reserva de mantenimiento debe construirse desde los sistemas reales del inmueble.
Housekeeping: el costo depende más de las salidas que de las noches vendidas
Diez noches vendidas en una sola estancia pueden generar una limpieza de salida; diez noches divididas entre cinco reservas pueden generar cinco. Por eso la duración media de estancia afecta lavandería, consumibles, desgaste de acceso y horas de coordinación.
Plataformas: modele la tarifa que aplica a su configuración
Airbnb mantiene diferentes estructuras de tarifas de servicio y condiciones según tipo de anfitrión/configuración. Use la documentación vigente de la plataforma y no copie un porcentaje histórico de otro propietario. Si distribuye en varios canales, modele cada canal y sus promociones por separado.
Impuestos y propiedad horizontal: costos que no dependen de que llegue un huésped
Predial y administración de copropiedad siguen existiendo con ocupación alta o baja. A esto pueden sumarse cuotas extraordinarias, seguros y otras obligaciones. Medellín y Cartagena publican información oficial de predial; para el modelo use el dato específico del inmueble.
Una fórmula más útil para el neto operativo
− distribución/plataformas
− gestión
− housekeeping no recuperado del huésped
− consumibles
− servicios
− mantenimiento preventivo + correctivo
− administración PH + seguros + predial prorrateado
− reserva de reposición/capex
= resultado operativo antes de financiación e impuestos personales/vehículo
La fórmula exacta debe adaptarse al propietario. Lo importante es no comparar el ingreso bruto de un listing con el flujo neto disponible para el inversionista.
Tres escenarios, no una sola proyección
| Escenario | Supuestos | Objetivo |
|---|---|---|
| Conservador | Menor ocupación/ADR, mantenimiento elevado, reserva completa, algunas noches fuera de servicio. | Probar supervivencia. |
| Base | Supuestos razonables y comparables ajustados a la unidad. | Decisión central. |
| Favorable | Mayor demanda y buena ejecución, sin eliminar costos reales. | Entender potencial, no justificar la compra. |
Las cinco preguntas que más cambian el resultado
- ¿Quién paga housekeeping y cuánto se recupera realmente del huésped?
- ¿Qué comisión se calcula sobre qué base?
- ¿Qué equipos tienen alta probabilidad de reposición en los próximos 24 meses?
- ¿Hay cuotas extraordinarias o mantenimiento mayor del edificio?
- ¿Cuántas noches quedarán bloqueadas por reparaciones, uso del propietario o regulación?
Es construir un presupuesto donde cada sistema del inmueble tenga un responsable, una frecuencia y una reserva económica razonable.
Ver TALOA Property CarePreguntas frecuentes
¿Qué porcentaje debo reservar para mantenimiento?
No existe un porcentaje universal responsable. Construya la reserva a partir de edad, equipos, clima, estado, uso, edificio y próximas reposiciones; después contraste contra ingresos.
¿La tarifa de limpieza siempre la paga el huésped?
Puede cobrarse al huésped, incluirse en tarifa o absorberse parcialmente. El modelo debe usar lo que realmente recupera la operación después de descuentos, impuestos/tarifas aplicables y costos de proveedor.
¿Debo incluir una reserva para muebles y electrodomésticos?
Sí. Aunque no sea un gasto mensual, mobiliario, colchones, aire acondicionado y electrodomésticos tienen vida útil y su reposición afecta el flujo de largo plazo.
¿Predial y administración entran en el resultado operativo?
Para evaluar el flujo económico del propietario conviene incluirlos como costos de tenencia, aunque cada análisis financiero pueda presentar métricas contables de forma distinta.
¿Cartagena siempre cuesta más de mantener que Medellín?
No necesariamente. Los mecanismos de desgaste son distintos y el costo depende del inmueble, sistemas y edificio concretos.
Fuentes principales
Fuentes consultadas para esta edición. En asuntos normativos, técnicos o financieros, confirme siempre la versión vigente y las condiciones del caso concreto.